LET OP: De informatie op deze pagina is verouderd en klopt mogelijk niet meer.
1 ONDERZOEKSPLICHT EN MEDEDELINGSPLICHT
Als je een huis verkoopt, ben je verplicht bepaalde zaken mee te delen. Daar tegenover staat dat de verkoper bepaalde informatie zelf moet nagaan.
1.1 Mededelingsplicht van de verkoper
De verkoper van een huis heeft een mededelingsplicht. Je moet eerlijke en juiste informatie verstrekken. Alle rechten, beperkingen en lasten moet je vermelden en aan de potentiële koper mededelen. De op het huis rustende rechten, beperkingen en lasten moet u dan ook uitzoeken. Anders kan de koper u aansprakelijk stellen en schadevergoeding eisen. Bekijk dus alle notariële akten, zoals de akte van transport, en vraag een uittreksel uit het kadaster van het perceel of de percelen. Als het huis ernstige gebreken heeft, moet u die vermelden. Het huis moet namelijk geschikt zijn voor het beoogde gebruik, namelijk wonen. Bij een oude woning kan een koper echter verwachten dat niet alles meer in nieuwstaat verkeert. Het is niet toegestaan gebreken te verdoezelen.
1.2 Onderzoeksplicht van de koper
De koper heeft een onderzoeksplicht. Als hij informatie krijgt, bijvoorbeeld doordat het hem is medegedeeld of doordat hij het gezien heeft, heeft hij de plicht uit te zoeken wat de consequenties zijn van de door hem geconstateerde gebreken. Daarnaast moet een koper onderzoek doen naar het bestemmingsplan. Hierdoor komt hij te weten wat de bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn van het perceel en van de omliggende percelen. Bijvoorbeeld dat de mogelijkheid bestaat dat een naastgelegen perceel ook bebouwd wordt. Als u als verkoper echter weet dat een naastgelegen perceel binnenkort bebouwd gaat worden, terwijl de koper juist heeft aangegeven zo van het uitzicht gecharmeerd te zijn, dan moet u dit als verkoper wel mededelen.
1.3 Rechten, beperkingen en lasten
De navolgende rechten, beperkingen en lasten moet u als verkoper nagaan en mededelen:
1.3.1 Anti-speculatie beding
In de bij de notaris getekende akte staan soms verkoopregulerende bepalingen om te voorkomen dat (door de overheid gesubsidieerde) nieuwbouwwoningen binnen korte tijd worden verkocht om winst te maken. Vaak geldt een dergelijk anti-speculatie beding voor 10 jaar. In het eerste jaar moet de verkoopwinst vaak geheel worden terugbetaald, in de navolgende jaren een aflopend percentage. Vaak wordt bij de bepaling van de winst wel rekening gehouden met de stijging van de bouwkosten aan de hand van de CBS prijsindex voor de bouwkosten. In bepaalde gevallen, zoals bij gedwongen verhuizing vanwege werk of vanwege de beëindiging van een relatie, is het vaak mogelijk om (gedeeltelijk) onder het anti-speculatiebeding uit te komen.
1.3.2 Wet voorkeursrecht gemeenten
Als een voorkeursrecht op uw huis is gevestigd, betekent dit dat als u het huis wilt verkopen, u dit eerst te koop moet aanbieden aan de gemeente. Of er een voorkeursrecht is gevestigd, staat in het koopcontract en het is ook vermeld op een uittreksel uit het kadaster.
1.3.3 Erfdienstbaarheden
Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht. Dit betekent dat het een recht of plicht is die overgaat op een volgende eigenaar. De eigenaar van het "dienend" erf moet iets nalaten of dulden ten opzichte van het "heersende" erf. Bijvoorbeeld een recht van overpad. Een erfdienstbaarheid is omschreven in de notariële akte.
1.3.4 Kwalitatieve verplichtingen
Een kwalitatieve verplichting legt de eigenaar vanuit een overeenkomst op iets te dulden of iets te laten. Als een kwalitatieve verplichting opgenomen is in de notariële akte, rust deze ook op een volgende eigenaar. Het kan zijn dat de gemeente oplegt dat een standaard hekwerk of een bepaalde kleur schilderwerk gehandhaafd moet worden.
1.3.5 Kettingbeding
Een kettingbeding dwingt de verkoper om een verplichting ook op te leggen aan de volgende koper. Bijvoorbeeld een verplichting tot onderhoud of een verkoopregulerende bepaling. Wanneer u de verplichting niet overdraagt, moet u meestal een boete betalen.
1.3.6 Huisvestingswet
Op grond van de Huisvestingswet kan een publiekrechtelijke last op het huis rusten. Het is niet verplicht deze te vermelden, maar wel verstandig. Een gemeente kan op grond van de Huisvestingswet een huisvestingsverordening hebben. Op grond van deze verordening kunt u alleen een huisvestingsvergunning krijgen als u aan bepaalde criteria voldoet, bijvoorbeeld economische of maatschappelijke binding met een regio. In de meeste gemeenten is geen vergunning nodig bij huizen duurder dan circa EUR 100.000,--.
2 DE WAARDE VAN UW HUIS
De europrijzen van de onderstaande bedragen moeten nog worden vastgesteld, onze excuses voor het ongemak. U moet voor uw huis een reële vraagprijs vaststellen. Deze ligt meestal circa 10% hoger dan de verkoopprijs. Als u het huis dringend of binnen een bepaalde tijd moet verkopen, stelt u een lagere vraagprijs vast. U kunt de waarde van uw huis makkelijker bepalen als u de waarde van een aantal referentiepanden weet.
2.1 Referentiepanden
Hoe komt u aan de waarde van referentiepanden:
2.1.1 De plaatselijke krant
U ondervindt bij de verkoop van uw huis concurrentie van andere, vergelijkbare huizen die te koop zijn. Het is dus van belang te weten wat de vraagprijs is van deze woningen. Deze komt u te weten door ze op te vragen bij een makelaar en door in (plaatselijke) kranten te kijken.
2.1.2 Het aanbod op het internet
Op het internet kunt u zoeken naar vergelijkbare huizen die in verschillende plaatsen te koop staan. Deze informatie over vraagprijzen kunt u gebruiken bij het bepalen van uw vraagprijs.
2.1.3 Het kadaster
Het kadaster is een openbare bron van informatie. Bij het kadaster is van elk recent verkocht huis op te vragen wat de verkoopprijs was en zelfs de hypotheek die erop rust. Een erg goede en goedkope bron om te weten te komen wat vergelijkbare huizen in de buurt hebben opgeleverd, is door de verkoopprijs van huizen in uw straat of buurt via www.kadaster.nl bij het kadaster op te vragen. Dit werkt vooral goed als een vergelijkbaar huis, bijvoorbeeld in dezelfde rij of een vergelijkbare straat, recent is verkocht.
Om de verkoopprijs van een huis via de Koopsomtelefoon van het kadaster op te vragen moet u het adres en de postcode noemen. De Koopsomtelefoon is van maandag tot en met vrijdag van 8 tot 17 uur bereikbaar onder nummer 0900-2020201. De Koopsomtelefoon kost wel EUR 0,50 per minuut. Wanneer u de postcodes en adressen bij de hand hebt, dan krijgt u de informatie erg snel. Je kunt alleen de verkoopprijzen van huizen opvragen die de laatste circa 10 jaar zijn verkocht en inmiddels bij het kadaster zijn ingeschreven, want anders hebben ze er nog geen gegevens van. U kunt maximaal 5 adressen per telefoontje opvragen, maar niemand belet u meerdere keren te bellen.
Hou als u referentiepanden opvraagt wel rekening met de niet geringe stijging van de verkoopprijzen in de afgelopen jaren:
2.2 Van referentiepand naar de waarde van je huis
Wanneer u via de makelaar of de Koopsomtelefoon een aantal referentiepanden hebt en de waarde gecorrigeerd hebt met de prijsstijging van de afgelopen jaren, moet u om tot de waarde van uw eigen huis te komen, de waarde gaan corrigeren door de referentiepanden met uw eigen huis te vergelijken aan de hand van een aantal factoren:
Hoe courant is het huis? Een gangbaar en gewild huis is makkelijk, sneller en tegen een hogere prijs te verkopen;
Het type woning; appartement, tussenwoning, eindwoning, hoekwoning, twee-onder-een kapwoning, vrijstaande woning;
Grootte van het huis, vloeroppervlakte en inhoud;
Totale oppervlakte van het perceel;
Garage of carport, serre, bijgebouwen;
Bereikbaarheid van voorzieningen, zoals winkels, scholen, openbaar vervoer;
Ligging ten opzichte van het centrum;
Staat van onderhoud aan binnen- en buitenzijde; als dragende onderdelen, zoals fundering, vloer, muren of het dak ernstige gebreken vertonen, moet je de kosten van herstel hiervan door een aannemer, aftrekken van de vraagprijs. Dit geldt ook als riolering, leidingen, verwarming of warmwaterapparatuur aan vervanging toe is;
Uitvoering van keuken, badkamer, vloeren, verwarming, wanden; Als de keuken- of badkamer aan een renovatie toe is, kost dit al gauw € 15.000,- tot € 30.000,--;
Staat van onderhoud en uitvoering van de tuin.
Je huis kan overdraagbare rechten bezitten die de waarde van het huis vergroten:
Kwalitatieve rechten uit de aannemingsovereenkomst
In de meeste koop-/aannemingsovereenkomsten is een garantie van de Stichting Garantie Instituut Woningbouw (GIW) opgenomen. Hiervoor hebt u een waarborgcertificaat ontvangen. De aannemer die het huis heeft gebouwd, is dan gedurende 5,5 jaar na de oplevering van de bouw aansprakelijk voor geborgen gebreken en moet deze verhelpen. Voor ernstige gebreken geldt een termijn van 10,5 of 20,5 jaar. Deze garantie gaat automatisch over op een nieuwe koper.
De GIW verstrekt ook een kwaliteitsgarantie op woningen die onder GIW-garantie zijn gebouwd. U hebt dan als eigenaar een waarborgcertificaat van de GIW ontvangen. Ook deze rechten kunt u overdragen als de koper binnen 3 maanden na de overdracht bij de notaris via een modelformulier van het GIW opgave doet. De algemene garantietermijn van de GIW is 6 jaar en voor zeer ernstige gebreken 10 jaar.
2.3 Waarde vaststellen door taxatie
Wanneer u onvoldoende referentiepanden kunt vinden, of het moeilijk vindt om tot een reële waarde te komen, kunt u er ook voor kiezen een taxatie door een derde te laten uitvoeren.
2.3.1 Een vrijblijvende taxatie
Als u tegelijkertijd een nieuw huis wilt kopen, kunt u de verkopende makelaar vragen uw huis vrijblijvend te taxeren. Dit is gratis. De makelaar zal uw huis wel aan de hoge kant taxeren, omdat hij graag wil dat u denkt dat uw huis zoveel waard is dat u geneigd bent het huis te verkopen waarvoor hij bemiddelt.
2.3.2 Taxatie
U kunt uw huis laten taxeren door een beëdigd taxateur. Het adviestarief hiervoor bedraagt bij een huis tot € 250.000,-- 0,185% met een minimum van € 500,-. Ook over deze adviestarieven valt te onderhandelen!
Maak geen gebruik van de waarde die in het kader van de wet Waardering Onroerende Zaken aan uw woning is toegekend. Met name de waarde van oudere woningen wijkt sterk af door de prijsontwikkelingen in de laatste jaren.
3 ADVERTEREN
Wanneer u de reële vraagprijs hebt bepaald, kunt u met deze prijs gaan adverteren op onze website. De meeste respons geeft een webpagina met meerdere foto's.
3.1 Verkooppagina op het internet
Wat moet er op uw webpagina:
Het adres, zodat mensen langs het huis kunnen rijden en de buurt kunnen bekijken;
Vermeld het type huis, zoals hoekwoning enzovoorts en of er een carport of garage bij zit;
Vermeld de indeling per verdieping, de oppervlakte van de woonkamer, de inhoud van het huis, de grootte van het perceel en de ligging van de tuin;
Noem de voordelen van het huis, zoals de ligging, zowel ten opzichte van de zon, het dorp of de stad als ten opzichte van voorzieningen als scholen en winkels en openbaar vervoer. Daarnaast de staat van onderhoud en de extra's, zoals een parketvloer. Belicht de positieve kanten, maar overdrijf niet. Als mensen langs uw huis rijden of het huis bezichtigen en het valt erg tegen, dan zullen ze snel afhaken;
Maak de tekst niet langer of korter dan de gemiddelde grootte van de advertenties in de rest van de krant of dan gebruikelijk is op de flyers die de makelaar gebruikt;
Vermeld het telefoonnummer voor het maken van een afspraak voor bezichtiging.
Een informatie op uw webpagina moet u vaak meerdere keren verlengen of u de vraagprijs goed hebt vastgesteld en of de tekst wel aanspreekt. Het is mogelijk dat zich na een of twee maanden nog geen serieuze kandidaten hebben gemeld.
De beste tijd om uw huis te verkopen is het voorjaar. De omgeving en de tuin is dan mooi begroeid en doet vriendelijk aan. De winter is om deze reden de minst gunstige tijd. In de vakantietijd zijn ook weinig reacties te verwachten.
Maak een informatiepakket dat u aan de potentiële koper mee kunt geven. Dit bestaat uit een exemplaar van de uitgeprinte internet informatie, met eventuele foto's of zelfs video-opnamen, plattegronden van de verschillende verdiepingen en eventueel een kopie van bouwtekeningen.
4 DE BEZICHTIGING
U moet uzelf en het huis goed voorbereiden voordat u mensen uitnodigt voor een bezichtiging. Voer grote renovaties, zoals renovatie van de keuken of badkamer niet uit. Beter is het dit te verrekenen in de vraagprijs en deze verrekening kenbaar te maken aan de koper. De koper kan dan namelijk de renovatie naar eigen smaak (laten) uitvoeren. Dit geldt ook voor de vervanging van vloerbedekking en wandafwerking.
Met name als u zelf een aantal van de volgende werkzaamheden uit kunt voeren, zal dit de verkoop wel bespoedigen:
· Repareer kleine mankementen, zoals losse deurklinken en knoppen, lekkende kranen, kapotte schakelaars, smeer piepende deuren, repareer knellende deuren en ramen, vervang gescheurde ruiten;
· Zorg dat de tuin vrij van onkruid en verzorgd is en het gras is gemaaid. Een tuin die weinig begroeid is, dus wanneer grote bomen en struiken verwijderd zijn, geeft meer zicht op het huis. Dit maakt de verkoop van het huis makkelijker. Zorg dat de bestrating in orde is. Wat frisse planten en bloeiend eenjarig goed maken huis en tuin aantrekkelijker;
· Zorg dat het houtwerk goed in de verf zit, het behang netjes is en gebruik daarbij neutrale en liefst lichte kleuren. Met name rond de voordeur moet het er verzorgd uitzien;
· Zorg dat het huis netjes opgeruimd is. Een rommelig huis lijkt kleiner. Ook de keuken en badkamer moeten schoon en netjes zijn. Zorg voor een bos bloemen op tafel en wat planten. Een lekkere geur van gemaaid gras, bloemen, gebakken koekjes of zelfs een luchtverfrisser kan helpen.
· Half vergane schuurtjes, kasjes, schuttingen, hekjes en dergelijke kunnen vaak beter verwijderd worden.
Een leegstaande woning is moeilijker te verkopen. De koper weet immers dat u waarschijnlijk in het bezit bent van twee huizen. Een leeg huis ziet er kaal uit, dus probeer zoveel mogelijk van de stoffering en de meubels te laten staan. Dit geeft de potentiële koper ook meer inzicht in de grootte en de verhoudingen van het huis. Bovendien geeft het een bewoonde indruk. Onderhoud de tuin en maak het huis regelmatig schoon. Voor elke bezichtiging moet het huis goed gelucht worden omdat het anders muf kan ruiken.
Voor een bezichtiging maakt u een telefonische afspraak. Trek voldoende tijd uit, reserveer hiervoor zeker 1,5 tot 2 uur. Maak tijdens de bezichtiging geen gehaaste indruk. Laat alle vertrekken zien. Vertel daarbij niet teveel, maar doe vooral mededelingen over positieve aspecten die niet direct zichtbaar zijn, zoals muurisolatie, vloerverwarming, vernieuwde leidingen en bedradingen. Neem ook tijd om de koper rond te leiden door de buurt en richting voorzieningen.
Beantwoord alle vragen, denk aan je mededelingsplicht en zeg het als u dingen niet zeker weet. Soms neemt de potentiële koper een makelaar mee die de meeste vragen zal stellen. Vertel niet te veel en probeer u in te leven in de koper. Probeer met name in te gaan op eigenschappen van het huis en de omgeving die de potentiële koper aan zullen spreken.
Sommige kopers zullen negatieve opmerkingen maken. Ga hier alleen op in als ze objectief gezien niet terecht zijn. Elk huis heeft minder goede kanten, laat u daar niet over van de wijs brengen, maar blijf vriendelijk en enthousiast. Trek voor deze mankementen tijdens het gesprek niet al wat van de prijs af. De koper weet dat dit een vraagprijs is waarover nog te onderhandelen valt. Bovendien hebt u bij de vaststelling van de vraagprijs al rekening gehouden met de ernstige gebreken en nadelen van het huis. Soms zullen potentiële kopers bij de bezichtiging laten merken dat ze niet meer geïnteresseerd zijn. Reageer niet teleurgesteld, misschien komen ze later nog terug.
Onthoud de positieve kenmerken die de potentiële koper aangeeft te waarderen. Dit kunt u gebruiken bij de latere onderhandelingen.
De meeste kopers zullen pas na de bezichtiging van een aantal huizen en na het meerdere malen bekijken van uw huis tot onderhandeling overgaan. Na de eerste bezichtiging zult u dus meestal geen eerste bod ontvangen. Probeer geen nadere afspraken af te dwingen, maar laat de potentiële koper thuis een rustige overweging maken. Bied ook een tweede bezichtiging aan. Alleen als de potentiële koper zo geïnteresseerd is dat hij bang is de boot te missen, kunt u hem een optie verlenen.
5 DE ONDERHANDELING
Breng in de onderhandelingen de door de potentiële koper aangebrachte positieve punten weer naar voren, alsmede de overige positieve eigenschappen van het huis en de ligging van het huis.
Probeer oplossingen aan te dragen voor mogelijke problemen die de koper ziet. Als een koper twijfelt over de onderhoudsstaat van het huis, kunt u aanbieden dat ze een bouwkundige keuring mogen laten uitvoeren. Voor mogelijke problemen bij de financiering kan een ontbindende voorwaarde in het contract worden opgenomen.
Wacht bij de onderhandeling tot de potentiële koper met een tegenbod op uw vraagprijs komt. Probeer meerdere gegadigden achter de hand te hebben.
Als de onderhandelingen op de juiste wijze gebeuren, moet dit binnen een maand tot een uitkomst leiden. Dit kan echter ook betekenen dat partijen niet tot elkaar komen. U moet zich dan nogmaals afvragen of de vraagprijs reëel is.
Voor uzelf moet u bij de onderhandelingen het volgende bedenken:
Bij onderhandelingen zijn zowel koper als verkoper gebonden aan mondelinge afspraken. Hierbij geldt wel dat mondelinge overeenkomsten moeilijk te bewijzen zijn. Getuigen kunnen hierbij van belang zijn. Beter is het mondelinge afspraken schriftelijk vast te leggen.
Als u een bod accepteert, kunt u niet van een andere potentiële koper een hoger bod accepteren. Als u als verkoper niet reageert op een bod van de koper, dan kan hij dit bod intrekken als hij geen termijn aan het bod heeft verbonden.
Als u geen makelaar inschakelt, mag u met meerdere mensen tegelijk onderhandelen, hoewel dit niet gebruikelijk is. Nogmaals, mondelinge afspraken zijn bindend en u kunt uw huis maar een keer verkopen. U kunt wel duidelijk maken dat er meerdere serieuze kandidaten zijn. Houd de andere kandidaten wel goed op de hoogte.
5.1 Optie
Een serieuze potentiële koper die nog niet definitief durft of kan beslissen, kunt u een optie verlenen. Meestal bent u dan al bijna een prijs overeen gekomen. Een optie betekent dat u gedurende de looptijd van de optie van meestal enkele dagen het huis niet aan een andere koper verkoopt. Blijf wel adverteren en geef andere belangstellenden voldoende informatie. U kunt zelfs andere belangstellenden een tweede of derde optie verlenen, maar dit moet u wel duidelijk vermelden. U bent pas vrij uw huis aan een ander te verkopen als de optie is afgelopen, of als de potentiële koper schriftelijk heeft verklaard geen gebruik meer te willen maken van de optie.
Als u na enkele maanden uw huis nog niet verkocht hebt, er genoeg belangstelling is en u het huis niet om dringende reden hoeft te verkopen, zak dan niet met uw vraagprijs. Doe dit alleen als u de vraagprijs bij nader inzien of door meer informatie niet reëel acht.
6 HET KOOPCONTRACT
U kunt voor het vastleggen van de afspraken het beste een model-contract gebruiken. Dit heeft voor zowel de koper als de verkoper voordelen. Deze kunt u vinden op onze site.
Lees het model-contract rustig zelf door, bespreek het van tevoren met de koper en geef de koper een exemplaar mee om dit thuis op z'n gemak te bekijken. U moet twee exemplaren van het contract volledig invullen en ondertekenen.
Omschrijf het huis en de overige verkochte zaken nauwkeurig. Is iets niet omschreven, dan hoort alles bij het huis wat "nagelvast" is. Dat wil zeggen, alle zaken die niet onbeschadigd verwijderd kunnen worden of die speciaal passend gemaakt zijn voor de woning, behoren dan bij de verkoopprijs. Beter is het echter alle zaken schriftelijk vast te leggen.
Laat een waarborgsom van minstens 5% deponeren bij de notaris of beding en bankgarantie.
Zorg dat is vastgelegd wanneer de overdracht bij de notaris plaatsvindt. Probeer dit zo snel mogelijk te doen als u al een nieuwe woning hebt, zodat u minder lang met de lasten van het oude huis opgescheept zit. Leg op de datum van overdracht de stand van de gas-, water, elektra en andere meters vast. Een latere transportdatum kan met medewerking van beide partijen bedongen worden en vastgelegd worden door een schriftelijke aanvulling bij de koopovereenkomst. Zorg voor een vergoeding van de mogelijke schade die hierdoor ontstaat.
6.1 Sleutelverklaring
Met een sleutelverklaring kunt u de koper toestemming geven om kleine werkzaamheden in het huis te verrichten voor de overdracht. De risico's voor schade komen hierdoor bij de koper te liggen. Laat de opstalverzekering lopen tot de dag van overdracht en indien een sleutelverklaring van toepassing is, de kosten hiervan betalen door de koper.
6.2 Overbruggingskrediet of niet?
Met een overbruggingskrediet kunt u het nieuwe huis betalen als u het oude nog niet verkocht hebt. Om de lasten in de periode van verkoop niet te hoog te laten zijn, kunt u de aflossingen vaak stopzetten en de rente van het overbruggingskrediet meefinancieren in de nieuwe hypotheek. Bijna alle verstrekkers van overbruggingskredieten brengen afsluitkosten in rekening, verschillend van circa EUR 500,-- tot 1% van het te financieren bedrag. Veel verstrekkers vragen ook een hypotheekakte van de notaris. Dit is onnodig en kost duizenden euro's. Vraag daarom of de verstrekker akkoord gaat met een "positieve/negatieve hypotheekverklaring". Hieraan zijn geen kosten verbonden en het biedt de verstrekker voldoende zekerheid. Het is een onderhandse overeenkomst tussen u en de verstrekker van het overbruggingskrediet. Het positieve deel geeft de verstrekker het recht alsnog een hypotheekakte te eisen. Het negatieve deel verplicht u de woning niet met een andere hypotheek te bezwaren of om uw huis te verkopen met toestemming van de verstrekker van het overbruggingskrediet. Als de verstrekker toch een hypotheekakte eist en een hoge rente vraagt voor het overbruggingskrediet, dan is het vaak voordeliger om een tweede, aflossingsvrije hypotheek af te sluiten op het oude huis.
6.3 Toestemming echtgenoot
Voor de verkoop van uw huis moet u toestemming hebben van uw echtgenoot, zowel als u in gemeenschap van goederen getrouwd bent als wanneer u op huwelijkse voorwaarden getrouwd bent. Anders kan de echtgenoot de verkoop nietig laten verklaren en bent u een boete verschuldigd aan de koper. Samenwonenden hoeven geen toestemming te hebben, tenzij dit is overeengekomen in het samenlevingscontract.
6.4 Niet nakoming
Na het ondertekenen van het koopcontract moet de juridische levering nog plaatsvinden. De koop was echter al gesloten bij de mondelinge overeenkomst, maar is nu op papier vastgelegd. Geen van beide partijen kan nu van de koop afzien zonder ernstige consequenties zoals een boete, tenzij er gebruik kan worden gemaakt van een ontbindende voorwaarde in het contract. Na de koop is de verkoper verplicht het huis te leveren, de koper is verplicht het huis af te nemen. De boete is geen afkoopsom, want de andere partij kan alsnog nakoming eisen. Wil de koper niet afnemen, dan moet u hem in een aangetekende brief met handtekening retour erop wijzen dat hij zijn verplichtingen niet nakomt en hem de gelegenheid geven dit alsnog binnen 14 dagen te doen. Daarna is de koper verplicht de schade van niet tijdige nakoming te vergoeden. U kunt een aangetekende brief versturen waarin u verklaart dat de overeenkomst is ontbonden en de boete betaald moet worden en daarnaast kunt u volledige schadevergoeding eisen van alle extra kosten die u moet maken.