Gelegen aan de meest geliefde straat van Texel, aan de rand van nationaal park de dennen met heuvelachtig, avontuurlijk bos en duinen, op fietsafstand van het centrum van den Burg en op 4 minuten rijden van het prachtige Noordzeestrand staat dit uitzonderlijke pand op 3.060 m2 grond. Toch is niet alleen de locatie uniek aan deze grondig verbouwde (1994) en grotendeels opnieuw opgetrokken (2009) boerderij uit 1913. De binnenkant herbergt een aangename diversiteit aan kamers, keukens en badkamers met een breed palet aan mogelijkheden. Onder andere door veel lichtinval en de met smaak aangebrachte mediterrane sfeer, vormt rust, schoonheid en genieten de prettige ondertoon in dit pand en het grotendeels omsloten terrein. Het is op deze plek niet te voelen dat er in de zomer veel toeristen aanwezig zijn. Ook in het hoogseizoen zijn overal stille plekjes in bos en op strand te vinden.

De deel:
Als je door de oude hoge baanderdeuren binnenkomt en via de ruime hal de grootste ruimte, de oude deel, binnenloopt (10,5 meter hoogte) voelt het alsof de zon er altijd schijnt. Een olijfboom van meer dan 1.000 jaar oud en twee grote palmbomen geven een tropisch grandeur. Ze vormen samen met bananenplanten de entree voor de prettige professionele open keuken, met pantry en afwasruimte. Met recht een ware leefkeuken met een Bourgondische uitnodiging. Aan weerszijden vind je in totaal 11 kamers waarvan 9 met een eigen douche, toilet en wastafel (1 geschikt voor minder validen). Aan de ene zijde vind je een grote zolder en aan de andere kant een vide, beide te bereiken met vlizotrap. Alle tegels van het sanitair zijn met de hand gemaakt en speciaal voor deze stolp met een vrachtwagen uit Tunesië gehaald. Er is veel liefde en jaren lang ontelbare uren aan vakmanschap in dit object gestoken. De spanten in de deel zijn gemaakt van masten van schepen die voor de kust van Texel zijn vergaan. In carré-opstelling kun je er met 65 mensen van bijvoorbeeld een lezing genieten of in een cirkel kunnen er 50 mensen zitten.

Het voorhuis:

Begane grond:
De voorkant van het pand, het huidige woonhuis, kent een geheel eigen en unieke sfeer met separate entree. Je komt binnen in een hal met trap naar boven en een mooi Afrikaans betegeld toilet (2021). Als je de woonkamer betreed is dat een ware beleving. Het eerste wat opvalt is de rocketstove leemkachel* met verwarmde bank en bearchair. Alle hoeken zijn op zijn Marokkaans rond geleemd in de hele kamer en er zijn op meerdere plekken organische vormen van leem aangebracht door een kunstenaar. Ze creëren een warme, creatieve, speelse en intieme sfeer. De sfeervolle open keuken is geaccentueerd door een arch waar je onderdoor loopt. Daarachter bevindt zich een grote gang vanwaar je het kantoor en een deels ontmantelde badkamer bereikt (waar bijvoorbeeld een sauna of slaapkamer gerealiseerd kan worden).

Bovenverdieping:
Via de trap kom je in de hal op de bovenverdieping. Daar zijn 2 slaapkamers met 1 badkamer (inloopdouche, ligbad, dubbele wastafel, mechanische ventilatie, design radiator en vloerverwarming). De grootste slaapkamer heeft vrij uitzicht op de landerijen, met regelmaat zie je duizenden vogels die er dansen in de lucht en neerstrijken. Een kamer van de deel hebben we bij privé getrokken als meidenkamer en is eenvoudig terug te vormen of als extra slaapkamer te behouden.

Zolder:
Een keurig afgetimmerde zolder over de gehele oppervlakte van de eerste verdieping bereik je via een vlizotrap; een grote opbergzolder met licht en stroom.

Tuin:
Als omheining van het terrein is er een gevlochten wilgentenenschutting aangebracht met twee stoere poorten van o.a. kastanje hout, waarvan er 1 is voorbereid om elektrisch bediend te worden met deurbel en video (op 4 punten binnenshuis). Er is een kleine glazen kas met oude druif, een opslag voor 15 m2 brandhout, een moestuin, kruidentuin en diverse gezellige zitjes waardoor je altijd in of uit de zon kunt gaan zitten. Helemaal achterin vind je een volledig ingerichte en pas geschilderde pipowagen met eigen veranda, keuken, bed, douche en toilet. Er zijn 10 parkeerplaatsen bij de entree en als het gras in de voortuin ook gebruikt wordt kunnen er nog 20 auto’s bij.

Schuur:
In de zonnige tuin staat een pas geschilderde, vrijstaande en geïsoleerde schuur van 7 x 7 meter met een betonnen vloer, stalen spanten, houten gevels, werkbanken, elektra en een stevige houten verdiepingsvloer (zolder) over de gehele oppervlakte. Genoeg ruimte voor een auto, een werkplaats of hobbyruimte en veel bergruimte.

Technisch:
De deel met kamers wordt verwarmd door middel van een aardwarmtepomp met drie bronnen van elk 105 meter diep. Ze voorzien de bijna 3 km aan leidingen van warm water voor de vloerverwarming op de begane grond en de eerste verdieping. Dit systeem geeft een prettige warmte en tevens een besparing van ongeveer 75% op het gas en stroomverbruik. Het hele pand is aangesloten op een warmte terug winning ventilatiesysteem (WTW) waardoor er altijd verse zuurstofrijke lucht van buiten is en de warmte behouden wordt. Het warme water komt van een 200 liter boiler die ook aan is gesloten op een cv (2022) zodat niemand onder een koude douche hoeft te staan. De boiler is voorbereid op zonnecollectoren. Er zijn 3 meterkasten, er is krachtstroom (ook in de schuur) en glasvezel internet aanwezig. Het voorhuis wordt naast de rocketstove leemkachel verwarmd d.m.v. een separate cv (2022). We hebben het gebouw bouwbiologisch laten onderzoeken en we kregen een rapport met sublieme waarden; er is bijna geen hoog- en laagfrequente of magnetische straling meetbaar, op veler vlak is het gebouw ondersteunend aan de gezondheid en daar hebben we nog een aantal optimalisaties aan toegevoegd. Alle installaties zijn in eigendom.

Mogelijkheden:
De woonboerderij aan de Rozendijk 16 – 16a ziet er buitengewoon goed, solide en fraai uit. Het is een multifunctioneel gebouw met in het bestemmingsplan toestemming voor 14 recreatieve bedden. Dat biedt ruimte voor een grote B&B, al dan niet in combinatie met atelier-, praktijk- of bedrijfsruimte, dubbele bewoning, pleeg- of mantelzorg-wonen, of grote samengestelde gezinnen. Ook zouden er heel goed stallen en een paardrijbak gerealiseerd kunnen worden, een perfecte locatie op dit zeer paardenvriendelijke eiland (er mag op het strand gereden worden en er zijn vele schitterende paden in het bos).

Algemeen:
• Woonoppervlakte ca. 493 m²,
• Perceel 3.060 m2
• Bouwkundig gekeurd in 2021, rapport op aanvraag beschikbaar
• 19 kamers (12 slaapkamers)
• Ligging: aan rustige weg, vrij uitzicht, buiten bebouwde kom, landelijk gelegen
• Aangesloten op gemeentelijke riolering
• Isolatie: volledig geïsoleerd
• Tuin: rondom
• Energielabel A
• Glasvezel aanwezig
• Net als de lijst van zaken is de vragenlijst deel B is opgenomen in de brochure op funda.nl
• Aanvaarding in overleg

Texel:
> Volgens het KNMI heeft Texel de meeste zonuren van Nederland (ongeveer 20% meer)
> Na Amsterdam is Texel de grootste toeristische trekpleister van Nederland (75% van alle waddentoeristen gaan naar Texel, dat ook het grootste Waddeneiland is)
> Texel is een walhalla voor wandelaars (230 km wandelpaden), fietsers (140 km fietspaden), mountainbikers (100 km mountainbikepaden), paardrijders (85 km ruiterpaden) en natuurliefhebbers (o.a. 30km Noordzeestrand); nergens in Nederland vind je zoveel verschillende landschappen, flora en fauna op zo'n klein oppervlak (40 natuurgebieden).
> De Waddeneilanden hebben de schoonste lucht van Nederland met de meeste zuurstof en de minste fijnstof
> Texel heeft de snelste, goedkoopste en meest frequente boot van de wadden. De tocht duurt slechts 18 minuten, vaart elk uur heen en terug en als Texelaar betaal je voor een auto met passagiers € 5,25 enkele reis bij een 15 rittenkaart. Je kunt ook een voorrangspas aanvragen waardoor je op drukke tijden zo langs de files de boot op rijdt.
> Jan Wolkers was zijn leven lang verliefd op Texel, na vele bezoeken vanaf 1969 verhuisde hij in 1981 voorgoed naar het eiland toen ze een landhuis aan de bosrand kochten op de Rozendijk. Het mooiste op Texel vond Wolkers het licht: “Dat is heel speciaal, net of het zilverachtig is. De kleuren van de zee veranderen telkens door dat licht, ze zijn geen minuut hetzelfde.”
> Texel heeft 13.500 inwoners en telt 29.000 schapen, 5 lagere scholen, 1 middelbare school (VMBO –VVWO), er zijn verschillende huisartsen, tandartsen, dierenartsen, verloskundigen, apotheken, winkels, restaurants, groothandels, een golfbaan met 18 holes, een vliegveld (rondvluchten en parachutespringen) en diverse surf-, kite- en catamaranzeilscholen. Jaarlijks komen er bijna een miljoen toeristen en zijn er 45.000 recreatieve bedden.
> De Rozendijk op Texel is de enige straat in Nederland met die naam en het pand is ook one of a kind, je vindt er nergens een tweede van.

De huidige eigenaren hebben er veel liefde en tijd in gestopt om zo fijn mogelijk te wonen, zij gaan een nieuw avontuur aan en nemen eerder dan gepland afscheid van het huis. Ze hopen dat de nieuwe eigenaren net zo gaan genieten van deze plek als zij.

Bestemming / vergunningen:
Het perceel heeft de bestemming ‘Wonen’. Er zijn 2 wooneenheden (16 en 16A), toestemming voor 14 recreatieve bedden met nog eens 2 kampeermiddelen met elk 3 bedden. De schuur hoort bij het woonhuis en moet ook worden gebruikt ten behoeve van de bewoning. Beroep aan huis (ca 80m2 per woning) mag in de bijgebouwen uitgeoefend worden. De vestiging van een zelfstandige activiteit (die geen relatie heeft met het woonhuis) is niet toegestaan. Ook gebruik van bijbehorend bouwwerk voor recreatieve verhuur (recreatief opstal of vakantiewoning) is niet toegestaan. Logies met ontbijt mag alleen in de boerderij en kampeermiddelen. Het onderbrengen van seizoenspersoneel (daar is een groot tekort aan op Texel) mag wel in bijgebouwen, mits daar een omgevingsvergunning voor wordt aangevraagd.

Mogelijkheid nieuwe schuur:
Er is een bouwvergunning afgegeven voor een nieuw te bouwen schuur (afm. 6 x 24 meter; opp. 144 m2), met een tweede verdieping. Dit is een vervanging van een oude schuur die reeds weg is gehaald. De bouw- en constructietekeningen zijn beschikbaar. Wil je een ander gebouw neerzetten dan de schuur waarvoor een bouwvergunning is afgegeven, dan mag dat gebouw niet groter zijn dan 100 m2 binnen het bouwvlak.
Meer informatie via de website ruimtelijkeplannen.nl of, raadpleeg de gemeente. Via ons is het bestemmingsplan ook beschikbaar. Bij interesse is het belangrijk om vooraf te onderzoeken of jouw wensen gerealiseerd kunnen worden. Neem daarvoor contact op met de gemeente.

Lijst van zaken:
Alle functionele spullen die bij de B&B horen blijven achter. Geheel gestoffeerd en met keukenapparatuur, bedden, stoelen, tafels en dergelijke. Zie de uitgebreide lijst van zaken die is opgenomen in de brochure op funda.nl.

Bezichtigen:
Uiteraard leiden we je graag en uitgebreid rond in een opgeruimd en schoongemaakt pand. Een bezichtiging is daarom voor ons geen kleinigheid. Rij daarom voor je een afspraak maakt eens door de straat en voel of je jezelf hier ziet wonen en/of werken. Kijk ook goed naar een financiering als je die nodig hebt met de actuele rentepercentages en acceptatievoorwaarden. Calculeer in dat de overdrachtsbelasting 2% is voor privé, zakelijk is dat 8% geworden. Doe je eigen onderzoek met betrekking tot de bestemming en/of bedrijfsplannen en neem contact op met de gemeente als dat nodig is. Je kunt via een reactie laten weten als je graag wilt bezichtigen.

* Een rocketstove leemkachel is een bijzondere kachel met een speciale naverbranding. Dit resulteert in een ongekend hete verbranding van wel 1200 graden. En met een rendement van ruim 94% haal je alles uit je hout! Het resultaat is schoon en overlast-vrij stoken. Zelfs vele malen schoner dan de strengste (toekomstige) normen. Geplaatst in dec 2021 door www.devrijlemerij.nl